De Vlaamse open ruimte staat onder druk. Ruim een derde van de oppervlakte is momenteel verstedelijkt en dagelijks komen er nagenoeg 5 Ha of 10 voetbalvelden ruimtebeslag bij.¹ Tegelijk is de bebouwde ruimtelijke structuur in Vlaanderen één van de meest verspreide in Europa. We zijn zowat wereldkampioen lintbebouwing met ongeveer 13.000 km bouwlinten², maar ook goed 8% van onze inwoners leeft ver van alle voorzieningen van de dorpskernen of steden in verspreide bebouwing.³

Deze ruimtelijke ordening kost ons bakken geld. Door de extreme verspreiding hebben we meer infrastructuur nodig, die moet worden onderhouden en bediend door allerhande nutsinfrastructuur en diensten. Openbaar vervoer is nauwelijks kostenrendabel uit te bouwen wanneer bussen en treinen haast overal ten lande moeten stoppen. Maar ook op milieuvlak is verspreide bebouwing nefast. Zowat 400.000 woningen zijn niet aangesloten op het rioleringsnet en lozen rechtstreeks in beken of grachten, waardoor meer dan een derde van de waterlopen in Vlaanderen van ontoereikende of slechte ecologische kwaliteit is.⁴ Natuurgebieden worden versnipperd door de bebouwing, waardoor we ver van de instandhoudingsdoelstellingen verwijderd zijn die ons worden opgelegd door Europa. Ook het bouwen in overstromingsgebieden en de toename van verharding zorgt voor steeds meer waterellende bij hevige regenbuien.

De Vlaamse overheid kondigde in 2018 aan het toenemende ruimtebeslag een halt te willen toeroepen tegen 2040. Er zou een bouwshift moeten plaatsvinden. Na 2040 zou er netto geen bijkomende verstedelijking van de open ruimte mogen plaatsvinden. Het is een doelstelling van ongezien formaat. In de hele stedelijke geschiedenis is demografische en economische groei immers steeds gepaard gegaan met een uitbreidend ruimtebeslag. De bouwshift impliceert een radicale omslag in de manier waarop we met ruimte omgaan, met een bouwcultuur waarbij verdichting van wonen en werken de norm wordt. Maar evenzeer zet de bouwshift de huidige regelgeving onder spanning. Want in de huidige bestemmingsplannen ligt een juridisch bebouwbare oppervlakte van ongeveer 75.000 Ha, eigendommen van grondeigenaars die rekenen op hun bouwrechten. De Vlaamse overheid liet experten voorrekenen dat minstens 30.000 Ha van deze bebouwbare oppervlakte zou moeten worden herbestemd, zodat er niet meer op gebouwd kan worden.⁵

Ondanks forse aankondigingen toonde de Vlaamse overheid tot heden weinig politieke moed om haar doelstellingen ook effectief waar te maken.

Ondanks deze forse aankondigingen toonde de Vlaamse overheid tot heden weinig politieke moed om haar doelstellingen ook effectief waar te maken. Integendeel. Het beleidsplan waarin de bouwshift werd aangekondigd, is nu vijf jaar na datum nog steeds niet juridisch van kracht wegens het uitblijven van een operationele uitwerking van de bouwshift in beleidskaders. De Vlaamse bouwshift zweeft daarom in een juridisch vacuüm. Maar de overheid keurde ondertussen wel al een instrumentendecreet goed waarin de eigenaarsvergoedingen bij herbestemmingen fors worden opgetrokken. Waar voorheen eigenaars konden rekenen op een vergoeding die overeenkomt met 80% van de verwervingswaarde, worden nu eigenaars gecompenseerd met 100% van de marktwaarde. Hoewel het instrumentendecreet werd aangekondigd als een decreet dat de bouwshift in de praktijk zou moeten brengen, lijkt het veeleer op een goed uitgekiende zelfsabotage. Tegelijk duwde de Vlaamse overheid de beslissing om bebouwbare gebieden al dan niet te schrappen door naar de lokale besturen. Op enkele uitzonderingen na, staan die lokale besturen niet meteen te springen om de bestaande bouwmogelijkheden buiten hun kernen in te perken. Nu met het nieuwe instrumentendecreet de factuur van herbestemming haast onbetaalbaar is geworden, haken ook het handjevol gemeenten af die nog ambitieuze plannen hadden met hun open ruimte.

Met het nieuwe instrumentendecreet is de factuur van herbestemming haast onbetaalbaar geworden.

Het is weinig waarschijnlijk dat de Vlaamse overheid, provinciale of de lokale besturen nog veel zullen sleutelen aan de ontwikkelingsrechten in de bestaande bestemmingsplannen. Toch kan een volgende legislatuur nog een grote impact hebben op de open ruimte. Ongeveer de een derde van het bijkomende ruimtebeslag situeert zich immers pal in landbouwgebied, als gevolg van allerhande uitzonderingsmaatregelen. Voormalige landbouwzetels komen door de schaalvergroting in de landbouw massaal leeg te staan. Ze worden dan door de zogeheten zonevreemde functiewijziging omgezet in een woning of een klein bedrijfje. De landbouwgronden rondom het goed worden vaak omgezet in tuinen of weides voor hobbypaarden. De vastgoedprijzen van landbouwgronden en landbouwzetels schieten door deze regelgeving in de hoogte. Het gevolg is dat startende bedrijven liever opteren om een nieuwe – vaak grootschalige – bedrijfszetel op te richten in de open ruimte, in plaats van een bestaande over te nemen. De ‘verpaarding’ en ‘vertuining’ van het platteland staat reeds jaren op de agenda van open ruimte organisaties en academici, maar door deze uitzonderingsregelgeving blijven we onze eigen landbouwgronden opeten in plaats van onze landbouwproducten. Zonder een verstrenging van deze uitzonderingsregels blijft de bouwshift een illusoire oefening in het dweilen met open kraan.

Zonder een verstrenging van deze uitzonderingsregels blijft de bouwshift een illusoire oefening in het dweilen met open kraan.

Eenmaal de kraan dicht is, kan de Vlaamse overheid nog enkele stappen verder gaan. Eerder dan de bestemmingsplannen te wijzigen, zou de Vlaamse overheid beperkingen kunnen opleggen voor slecht gelegen woongebieden, zoals het verbieden van nieuwe verkavelingen op greenfields buiten de kernen. Naast het ruimtelijke instrumentarium, zou ook de fiscaliteit sturend kunnen zijn. Met bijvoorbeeld een open ruimtetaks zou het bouwen op greenfields sterk kunnen worden ontmoedigd, zeker indien het perceel ver gelegen is van voorzieningen en het openbaar vervoer. Hiermee wordt de externe kost doorgerekend aan de eigenaar. De inkomsten van deze taksen zouden kunnen worden gebruikt om zeer gericht gronden op te kopen in functie van de uitbouw van groene en blauwe netwerken, maar ook om de omgevingskwaliteit in goed gelegen kernen te versterken. Investeringen in voorzieningen en publieke ruimte zorgen ervoor dat deze kernen aantrekkelijker worden. Een sterk grond- en pandenbeleid met overheidsregie is ook noodzakelijk om het wonen op deze goed gelegen locaties betaalbaar te houden. Bemoedigend is alvast de mogelijkheid om een deel van het mobiliteitsbudget in te zetten voor een woning nabij het werk. Wellicht zou dit kunnen worden aangescherpt door dit te koppelen aan een woning met een voortreffelijke Mobiscore.

Hoewel de bouwshift beleidsmatig op een dood spoor lijkt te zitten, is er dus zeker nog hoop. Op de residentiële vastgoedmarkt is de verdichting door de aanhoudende gezinsverdunning immers reeds lang ingezet. Maar om de bouwshift ook werkelijk te realiseren, zal de volgende regering de nodige creativiteit en moed aan de dag moeten leggen om een uit een divers vaatje aan instrumenten te tappen. In hun boek Carrots, Sticks en Sermons leggen Bemelmans-Videc, Rist en Vedung[6] uit dat het beleidsinstrumentarium best breed wordt opgevat. ‘Wortels’ bestaan uit concrete voordelen voor wie kwalitatief verdicht op goed gelegen locaties. ‘Stokken’ zijn nodig om bouwen in de open ruimte te verbieden of om op zijn minst volstrekt onaantrekkelijk te maken. En ‘verhalen’, ten slotte, met goede voorbeeldprojecten en duidelijke argumenten, zijn nodig om draagvlak te creëren voor de bouwshift.

VOETNOTEN

1. Cijfers volgens Statbel, 2023, Bodembezetting volgens het kadaster↑
2. Departement Omgeving, Ruimterapport, 2018, Brussel↑
3. Vermeiren, K, Poelmans, L, Engelen, G, Broekx, S, Berckx, C, De Nocker, L, Van Dyck, K, 2019, Monetariseren van de impact van urban sprawl in Vlaanderen, departement Omgeving, Brussel.↑
4. WMM, 2018, https://www.vmm.be/water/kwaliteit-waterlopen/hoe-evolueert-de-toestand-van-de-waterlopen-in-vlaanderen↑
5. Taskforce Bouwshift, 2022, Eindrapport, Departement Omgeving, Brussel↑
6. Belemans-Videc M.L, Rist, R.C., Vedung E., 2010, Carrots, Sitcks & Sermons: policy instruments and their evaluation, Transaction publishers, New Jersey↑

Deze bijdrage verscheen in de Zomerreeks 2023: 5 minuten politieke moed van Samenleving & Politiek.

• Vlaanderen
• ruimtelijke ordening
• 5 minuten politieke moed