Abonneer Log in

'Iedereen eigenaar' versus 'Duurzaam eigen woningbezit'

Aanzetten voor een woonbeleid in een risiscomaatschappij

Samenleving & Politiek, Jaargang 10, 2003, nr. 4 (april), pagina 29 tot 43

In deze bijdrage houdt Pascal De Decker een sterk pleidooi voor een veel actiever ingrijpen van de overheid in de woningmarkt. Hij beschouwt de steeds weerkerende en vernieuwde opties om het eigen woningbezit verder te stimuleren als een doodlopend en zelfs risicovol straatje. Zijn voorstellen bepleiten een actief en meer omvattend huurbeleid en een herziening van de subsidies die eigen woningbezit mogelijk maken.

In haar eerste werkingsjaar stelde de Vlaamse Wooninspectie vast dat onbewoonbaar verklaarde panden toch worden verhuurd. In vele van deze panden worden ernstige gebreken met gevaar voor elektrocutie, CO-vergiftiging en in een aantal gevallen voor instorting, vastgesteld. Toch bedragen de huurprijzen van deze ‘woningen’ niet zelden 200 euro (Vandamme, 2002). Schrijnend zijn ze, de steeds weer kerende beelden van de krochten waar talloze asielzoekers, illegalen en autochtone armen voor de buitenwereld worden verstopt. Vooral in de grote steden is de grootschalige huisjesmelkerij terug. Het patroon is steeds hetzelfde, schrijven journalisten Brockmans & Meulenaer (2002). Verdeel een huis in zoveel mogelijk kamers en verhuur elke kamer voor 150 à 200 euro. Een huisjesmelker met vijf huizen onderverdeeld in vijftig kamers - en dat is geen grote jongen - verwerft op die manier een maandinkomen van 7.500 à 10.000 euro. En dat is een minimale schatting, want in sommige gevallen worden er immers geen kamers, maar matrassen verhuurd, in extreme gevallen aan een dag- en een nachtploeg.

Er zijn echter niet alleen de berichten over de afzichtelijke kwaliteit van vele huurpanden. Er is ook de strijd van enkele honderden campingbewoners om tegen alle wettelijkheid in, in hun caravan - hun variante van ‘de-dierbare-eigen-woning-in-het-groen’ - te kunnen blijven wonen. Intussen tikt ook de lengte van de wachtlijsten en de duur van de wachttijd voor sociale huurwoningen aan: 60.000 huishoudens staan ingeschreven voor één van de ongeveer 125.000 verhuurbare woningen, terwijl vele sociale huisvestingsmaatschappijen het als gevolg van de instroom van steeds meer lage inkomenshuishoudens steeds moeilijker hebben om de eindjes aan mekaar te knopen. In Gent hebben de sociale huisvestingsmaatschappijen zelfs een bouwstop afgekondigd en dreigen werven onafgewerkt te blijven.

Bovendien lijken er zich niet alleen aan de onderkant van de woningmarkt problemen voor te doen, ook de middeninkomens staan aan de klaagmuur. Berichten over te dure en steeds duurder wordende bouwgronden zijn legio en de strijd voor ‘de eigen stek’ op deze wereld, is dermate hevig dat geïnteresseerden zelfs voor de burelen van een sociale huisvestingsmaatschappij kamperen om toch maar bij de eersten te zijn om een sociale koopwoning te bemachtigen. Een andere sociale huisvestingsmaatschappij greep uit pure wanhoop naar de methode van het lot om kandidaat-kopers tot de wachtlijst voor nog te bouwen woningen toe te laten.

Wie de media volgt, zal naast de peripetieën op de woningmarkt, ook het aarzelen van de beleidsverantwoordelijken kunnen waarnemen. Komen er tijdens deze regeerperiode zoals beloofd 15.000 extra sociale huurwoningen bij? Of moeten de 60.000 wachtenden nog wat geduld oefenen? Waar blijft het aangekondigde nieuwe sociale huurbesluit? Of is de minister verstrengeld geraakt in het institutionele web van een sociale huisvestingssector die in management- en financiële crisis verkeert, eerder dan dat hij uitwegen voor de problemen weet te vinden? Een feit is in elk geval dat vijf jaar na haar goedkeuring Vlaanderen’s eerste eigen woningwet maar niet uitgevoerd geraakt. Dit is geen conclusie die door de politieke oppositie noch door weerbarstige academici wordt getrokken, maar door het eerbiedwaardige Rekenhof (in Hubeau e.a., 2002).

We gaan in wat volgt eerst na of de mediaberichten door feiten kunnen worden gestaafd. Daarna gaan we kort na waarom de feiten zijn zoals ze zijn. Daarbij wordt het historische beleid tegen het licht gehouden. Dit wordt gevolgd door enkele beschouwingen over het toekomstige beleid. Het kader is het ontstaan van de risicosamenleving, de finaliteit duurzaam eigen woningbezit. Dit houdt in dat we geen voorstander zijn van een subsidiëring van de ‘toegang’ tot eigen woningbezit, terwijl een uitbouw van volwaardige alternatieven wordt bepleit. We zien de steeds weerkerende en vernieuwde opties om het eigen woningbezit verder te stimuleren immers als een doodlopend, ja zelfs risicovol straatje.

Een polariserende huisvestingsval

Op basis van bovenstaande snapshots kan worden geconcludeerd dat er op de Vlaamse woningmarkt zowel problemen van toegang, van betaalbaarheid als van kwaliteit kunnen worden waargenomen. Stemt dit met de realiteit overeen? Kunnen de berichten onderbouwd worden? Wanneer we het aspect ‘woonzekerheid’ ter zijde laten, hebben we een antwoord nodig op ten minste drie vragen: zijn er in Vlaanderen voldoende woningen? Zijn er in Vlaanderen voldoende woningen van voldoende kwaliteit? Zijn er voldoende betaalbare woningen?
Deze vragen beantwoorden is echter geen sinecure. In Vlaanderen bestaat immers geen gestructureerd wetenschappelijk woononderzoek. Zo kan de vraag of er voldoende woningen zijn niet correct worden beantwoord. Kadastrale gegevens registreren gebouwen, geen woongelegenheden. Ze zijn bovendien niet up-to-date. De getelde leegstand onderschat schromelijk de reële en de reële woningvraag is niet gekend (onderzoek naar de woonpreferenties is in jaren niet gebeurd). Om de berekening nog wat complexer te maken: niet iedereen woont waar hij of zij is geregistreerd. Om een lang verhaal kort te maken: een deugdelijk antwoord op de vraag of er overal in Vlaanderen voldoende woningen zijn om de woningmarkt naar behoren te laten functioneren, kan dus niet worden gegeven. Officieel is er dan ook geen tekort aan woningen.

Hoe is het gesteld met de woningkwaliteit? Zoals in elk westers land is de naoorlogse woningkwaliteit er gestaag op vooruit gegaan. De woningen werden groter en de uitrusting en de bouwtechnische kwaliteit verbetert gestaag. Wat in elk geval blijft, is de bewoning van een harde kern van om en bij de 300.000 woningen met zware tot zeer zware gebreken (gegevens 1994-1995). Bovendien is de onmiskenbare vooruitgang van de uitrusting van de woningen al bij al niet spectaculair. In Vlaanderen beschikten in 1991 nog zo’n 900.000 woningen, of ongeveer 40% van de voorraad, niet over minimaal de combinatie stromend water, WC met waterspoeling, bad of douche en centrale verwarming.

Rest de vraag naar de betaalbaarheid. Het verhaal wordt eentonig, maar ook hiervoor ontbreken recente gegevens. Een link met de inkomens kan enkel via survey data worden verkregen. Ook deze dateren reeds van (vóór) 1997 (zie o.a. Van Dam & Geurts, 2000; Pannecoucke e.a., 2001). Wat leren ze ons? De Vlaamse woningmarkt kende de afgelopen 20 jaar gevoelige prijsstijgingen. Zowel de huurprijzen als de afbetalingen blijven aanzienlijk sterker stijgen dan het algemeen prijspeil. Bovendien is er een duidelijke toename van het aandeel afbetalers, van 19,5% in 1976 naar 30,8% in 1997. De algemene woonkost berekend over alle huishoudens, dus inclusief de huishoudens zonder woonkosten, steeg dan ook met 95%. Daar het beschikbare inkomen van alle particuliere huishoudens in die periode met slechts 5,9% steeg, nam het aandeel van het gezinsbudget dat aan naakte woonuitgaven wordt uitgegeven sterk toe: van 6,5% tot 12% (alle huishoudens). De maandelijkse gemiddelde afbetaling in Vlaanderen lag in 1997 maar liefst 73% hoger dan in 1976. De huren stegen met 65%. Als gevolg van deze ontwikkelingen steeg het aandeel van de huishoudens met hoge woonuitgaven (meer dan 20% van het beschikbaar inkomen) van 6,9% naar 23,4% (1976-1992).

Tegelijk wordt vastgesteld dat de kloof tussen huurders en eigenaars met afbetalingslast sterk is toegenomen. Deze evolutie manifesteert zich vooral in de periode 1992-1997. Tot 1992 was de stijging van de woonquota quasi identiek voor huurders en eigenaars zodat ze in 1992 beiden gemiddeld ongeveer 18% van hun inkomen aan wonen uitgaven. Tussen 1992 en 1997 kende de gemiddelde huurquote echter een forse stijging (+5,9 procentpunten), terwijl de gemiddelde afbetalingsquote amper toenam (+1,2 p.p.). Een gemiddelde eigenaar betaalde in 1997 derhalve 20% van het inkomen voor de afbetaling, terwijl een gemiddelde huurder om en bij de 24% van zijn inkomen aan wonen spendeerde.

Inzake betaalbaarheid dient in het verlengde hiervan op nog twee belangrijke ontwikkelingen gewezen te worden. Een eerste betreft de vaststelling dat er zich op de woningmarkt een polarisatie aan het voltrekken is. Vereenvoudigd gesteld, komt het neer op een breuk in het sociaal profiel tussen één- en twee (of meer) inkomenshuishoudens. Laatstgenoemden zijn vaker eigenaar, wonen in meer comfortabele woningen en hebben doorgaans geen afbetalingsproblemen. Eéninkomenhuishoudens daarentegen zijn vaker aangewezen op de private huurwoningmarkt waarop ze niet alleen geconfronteerd worden met een grotere onzekerheid, maar ook met hoge huren voor een vaak slechte kwaliteit. Betaalbaarheidproblemen zijn er schering en inslag. Slechte en relatief duurdere woonomstandigheden zijn gerelateerd met een lagere opleiding, een zwakke positie op de arbeidsmarkt, het niet leven in een klassiek gezinsverband, niet-Belg of oud zijnde (De Decker & Pannecoucke, 2001).

Een tweede ontwikkeling volgt uit de eerste en betreft het ontstaan van een huisvestingsval, wat refereert naar de vaststelling dat overheidsmaatregelen in het kader van de armoedebestrijding die het inkomen doen stijgen, worden afgeroomd door sterker stijgende woonkosten. Daardoor daalt de facto de koopkracht na aftrek van de woonkosten en worden de overheidsinspanningen te niet gedaan. Ruimer gedefinieerd houdt de huisvestingsval in dat dit voor bepaalde groepen sowieso geldt, wat ook het beleid is. We kunnen inderdaad vaststellen dat voor de periode 1992-1997 de koopkracht van meerdere categorieën huurders is gedaald (De Decker, 2002a).

Druk op de bestaande woningvoorraad

Uit voorgaande blijkt dat het voor gezinnen en personen met een laag en onzeker inkomen niet bepaald prettig toeven is op de Vlaamse woningmarkt. Om dit te begrijpen, moet een complexe cocktail van oude, historische en nieuwe maatschappelijke processen met elkaar in verband worden gebracht.
Op zijn minst drie historische erfenissen zijn van belang. Een eerste betreft de vaststelling dat Vlaanderen een oude woningvoorraad heeft. Dit heeft deels te maken met een vroege industrialisatie, maar evenveel met de tweede historische erfenis, het lage nieuw-bouwniveau in zowat de gehele naoorlogse periode. Had Vlaanderen onmiddellijk na de oorlog één van de ruimste woningmarkten van Noordwest Europa, dan is het intussen ver weggezakt. Het nieuwbouwvolume heeft dan ook zelden een niveau bereikt waardoor oude woningen afgestoten konden worden. Of anders geformuleerd, door het lage productieniveau moe(s)ten de oude, vaak slecht gebouwde woningen in gebruik blijven. Meer nog, ze vervullen de facto een ‘sociale’ functie: het voorzien in betaalbare woningen.

Het beleid is de derde factor. Dit beleid heeft - vereenvoudigd gesteld - drie kenmerken. In de eerste plaats was het gericht op nieuwbouw. Een vernieuwbouwbeleid is tot op vandaag zo goed als onbestaande. Dit heeft uiteraard bijgedragen tot het in stand houden en in gebruik blijven van de oude voorraad. In de tweede plaats was het beleid gericht op de ondersteuning van individuele huishoudens. Dit heeft als gevolg dat Vlaanderen met 6% een uitermate kleine sociale huurwoningvoorraad heeft en dat de overheid dus zelf nauwelijks direct heeft bijgedragen tot de uitbreiding van de woningvoorraad.

Tenslotte moet ook nog benadrukt worden dat het huisvestingsbeleid in Vlaanderen vanuit zowel politiek, maatschappelijk als financieel oogpunt steeds een restbeleid is geweest. De budgetten die werden vrijgemaakt, zijn zeer inefficiënt aangewend. Niet alleen werden de schaarse middelen in zo’n kleine stukjes versnipperd dat ze geen structurerende impact op de woningmarkt konden hebben, ze gingen ook naar de verkeerde doelgroepen. Vooral midden- en hogere inkomenscategorieën profiteerden immers van de huisvestingssubsidies (De Decker, 2000). Daarenboven heeft de overheid steeds nagelaten op een efficiënte manier tussen te komen op de private woningmarkt. Het eigendomsrecht primeerde (en primeert) boven het woonrecht, met als gevolg een chronische woononzekerheid en het ontbreken van prijskwaliteitverhoudingen en prijsinkomenafspraken. Waar de in de meeste van de omringende landen één of andere vorm van huursubsidie bestaat, is ze in Vlaanderen marginaal.

Bovenop de historische erfenis komen vanaf de jaren zestig, in de context van laag blijvende nieuwbouwactiviteit, ontwikkelingen die gaandeweg de druk op de bestaande woningvoorraad zijn gaan opvoeren. In eerste instantie heeft de migratie - de oude én de nieuwe - er voor gezorgd dat er, vooral in de steden, steeds een vraag naar goedkope woningen is geweest. De migratie zorgde als het ware voor een afzetgarantie voor niet aantrekkelijke woningen. Van zodra de autochtonen als gevolg van een stijgende welvaart de oude wijken verlieten, werden ze ‘vervangen’ door de eerste generatie migranten. Na een terugval in de jaren tachtig, lijkt de nieuwe migratie met de revival van het krot zelfs een nieuwe ronde van huisjesmelkerij te voeden.

Hierbij komen ook sociaaldemografische ontwikkelingen. Niet alleen heeft de gezinsverdunning er toe geleid dat veel meer woningen nodig waren om de vraag op te vangen, ze heeft er ook toe geleid dat er een variatie aan gezinstypen op de markt zijn gekomen. Meer mensen wonen alleen: uit keuze of omdat ze alleen achterbleven na de dood van de partner of na echtscheiding. Dit alles heeft repercussies op de woningmarkt. Vele van deze nieuwe huishoudens hebben immers slechts één inkomen en zijn derhalve op huurwoningen en dus op de bestaande markt aangewezen. De verhoging van de druk op de bestaande voorraad wordt ook gevoed door ontwikkelingen op de arbeidsmarkt. De werkloosheid is nu al een tijd lang behoorlijk hoog en meer en meer jobs zijn onzeker, tijdelijk of deeltijds. Dit heeft als gevolg dat verhoudingsgewijs meer mensen op zijn minst tijdelijk een eerder laag/lager inkomen hebben. Eigendomsverwerving is uit den boze, waardoor ze ook aangewezen zijn op de bestaande voorraad. Maar ook meer en meer middeninkomens zijn op de koopmarkt actief. Koop heeft nieuwbouw als marktleider inzake eigendomsverwerving verdrongen. Het heeft als voordeel dat de kosten makkelijker kunnen worden gespreid, maar toch kan moeilijk worden ontkend dat de sterk stijgende prijzen van bouwgronden kandidaat-bouwers naar de koopsector hebben geduwd.
Samengevat, een combinatie van oude erfenissen en nieuwe ontwikkelingen zorgt er voor dat de druk op de bestaande voorraad toeneemt. Daardoor lijkt het doorstromingsmechanisme onvoldoende te functioneren. Hoopt(e) de overheid dat door ‘massale’ private nieuwbouw iedereen op het einde van de rit beter zou wonen, dan lijkt nu eerder een topdownverdringingsmechanisme te werken. Bovenaan de markt stokt de activiteit en dit laat zich doorheen de hele markt gevoelen: kandidaat-nieuwbouwers gaan kopen in plaats van nieuw te bouwen en verdringen op de koopmarkt kandidaat-kopers ofwel naar mindere koopwoningen ofwel naar huurwoningen, alwaar dan weer de ‘sterkeren’ de minder sterkeren verdringen tot finaal onder aan de markt de verhuur van matrassen, kamers en krotten een lucratieve bezigheid wordt.

Eigen woningbezit en de risico-samenleving

Het historische huisvestingsbeleid is, in het licht van zijn doelstellingen om naast het verhogen van het aandeel eigenaars, ook de kwaliteit van de woningen en de betaalbaarheid van huurwoningen te verzekeren, dus alles behalve effectief gebleken. Dit impliceert de vraag welk beleid - met in het achterhoofd de uitdagingen inzake betaalbaarheid en kwaliteit - dan wel dient te worden gevoerd? Moeten (nog) meer middelen worden voorzien om het aandeel eigenaars nog verder op te trekken? Of moeten er degelijk alternatieven worden ontwikkeld? De grote politieke partijen lijken in elk geval meer dan ooit voluit voor het verhogen van eigen woningbezit te gaan (zie Heeren & Declercq, 2002 voor CD&V; Verhofstadt, 2002 voor de VLD; sp.a, 2002) - zelfs in die mate dat het Vlaamse parlement met instemming van in dit geval ook nog eens Agalev, de regering toelaat om de kleine, maar sociaal zeer doelmatige sociale huursector (Deleeck e.a., 1983; De Decker, 2000) in de uitverkoop te zetten.
Is de optie om het eigen woningbezit verder te stimuleren een potentieel effectieve beleidsoptie? Of speelt hier wat de Zweedse huisvestingsocioloog Jim Kemeny (1995) het rateleffect (ratchet effect) noemt. Dit is de vicieuze cirkel waarbij de stijgende vraag voor eigen woningbezit de druk doet toenemen voor meer subsidies om toegang te krijgen tot eigen woningbezit, wat dan weer de vraag naar eigen woningen doet stijgen. Dit mechanisme speelt in Vlaanderen inderdaad in de zoektocht naar een deus ex machina voor de oplossing van de woningnood (met de vermelde consensus als illustratie). Het is wegens meer van hetzelfde echter een doodlopend, ja zelfs risicovol straatje (gegeven het reeds zeer hoge aandeel eigenaars en een recente groei die niet meer dan een cohorte-effect inhoudt). Niet alleen is de op zijn minst impliciete doelstelling van ‘iedereen eigenaar’ een luchtkasteel (de laatste 20 jaar steeg het aandeel eigenaars in Vlaanderen met ‘slechts’ 7% of 0.35% per jaar), ook resulteren steeds weer nieuwe maatregelen in steeds minder effect (wie overblijft kiest niet voor eigendom of bevindt zich niet in de positie die hem of haar toelaat om eigenaar te worden).

Maar de argumentatie gaat verder omdat (de verdere promotie van) woningbezit ook in een breder maatschappelijke kader geplaatst moet worden. De condities die golden gedurende de lange naoorlogse periode en die de toename van het eigen woningbezit structureel ondersteunden, gelden niet meer. Was eigenaar worden tot dan een behoorlijk risicoloze onderneming, dan is dit niet langer zo. We leven immers in een samenleving die gekenmerkt wordt door snelle en diepe veranderingprocessen waarvan de karakteristieken en consequenties (o.a. in navolging van de sociologen Ulrich Beck en Anthony Giddens) gevat worden met het begrip ‘risicomaatschappij’. Een deel van de veranderingen heeft te maken met de toegenomen instabiliteit op gezinsvlak, waardoor relaties minder lang stand houden en mensen verhoudingsgewijs meer en langer alleen leven (perioden die meestal met inkomensdalingen gepaard gaan). Maar veel van de risico’s hebben echter te maken met structurele veranderingen als industrialisatie, technologische veranderingen, verstedelijking en - fundamenteel - globalisering. Dit leidt tot een toegenomen arbeidsflexibiliteit en een verhoogd risico op werkloosheid.
Wat betekent dit voor (de promotie van) eigen woningbezit? Eigen woningbezit is volgens Ford e.a. (2001) op twee manieren verbonden met de risicosamenleving. Een eerste verband is direct, in die mate dat de eigendomsmarkt zelf onderworpen is aan de processen van globalisering en de ermee gepaard gaande onzekerheid. Bijvoorbeeld ontwikkelingen in de globale financiële markten creëren onzekerheden in termen van de beschikbaarheid en de kosten van krediet. De tweede band is indirect en houdt verband met de gevolgen van onzekerheid gecreëerd door andere domeinen van het sociale, economische en culturele leven - die ten dele worden ge(her)structureerd door de globalisering. Te denken valt aan de risico’s op de arbeidsmarkt (zelfs betrekkingen bij de overheid zijn niet langer vast), of aan overheidsmaatregelen die de sociale bescherming terugschroeven. Het is evident dat de onzekerheden op de arbeidsmarkt verbonden zijn met de risico’s op de eigen woningmarkt.

Feit is dat de herstructureringen op de arbeidsmarkt en de veranderingen van de verzorgingsstaat de lange tijd geldende mekaar versterkende en voordelige relatie tussen eigendom, tewerkstelling en welvaart hebben gewijzigd. Of anders geformuleerd, de fundamentele voorwaarden voor duurzaam eigen woningbezit, namelijk zeker, stabiel en adequaat werk (of een vervangingsinkomen) om een lang lopende lening terug te kunnen betalen, bestaan niet meer. Voor Ford e.a. (2001) zijn dit geen voorbijgaande fenomenen, wat impliceert dat de duurzaamheid van eigen woningbezit zal afnemen.

Problematisch eigen woningbezit

Vooraleer in te gaan op de beleidsconsequenties illustreren we één en ander met wat cijfers. De tabel hierna illustreert in eerste instantie dat toegang tot eigen woningbezit geen evidentie is. Uit een onderzoek van het HIVA blijkt dat nauwelijks meer dan de helft van de huishoudens op eigen kracht op een verantwoorde manier eigenaar kunnen worden (Van Damme & Winters, 2002). Worden alle mogelijke eigen middelen - dus de volledige spaarpot - en alle (op het ogenblik van het onderzoek geldende) subsidies gecombineerd ingeschakeld, dan nog is eigen woningbezit voor een goede 350.000 huishoudens (15%) niet haalbaar. Verder blijken een kleine 350.000 huishoudens niet meer aan de voorwaarden te voldoen om nog tijdens hun arbeidsloopbaan een lening van 20 jaar af te betalen. Of anders geformuleerd, ze zijn te oud om eigenaar te worden.

De tabel toont niet alleen aan dat eigen woningbezit niet zaligmakend is, ze toont ook de keerzijde. Vele tienduizenden eigenaars wonen in slechte of slecht uitgeruste woningen. Een kleine veertigduizend huishoudens blijkt problemen te hebben met de afbetaling van de hypothecaire lening en een even grote groep staat effectief als wanbetaler geregistreerd. In 2001 werden 12.000 nieuwe wanbetalingen geregistreerd. Finaal is vastgesteld dat in de periode 1985-1997 elk jaar zo’n 8.000 huishoudens hun eigen woning hebben verloren. In een kleine helft van de gevallen is er een link met een gedaald inkomen. Soms is dit het gevolg van het verlies van de job, maar even vaak is het een gevolg van een verandering in de samenstelling van het huishouden, in casu het spaak lopen van een relatie (De Decker & Geurts, 2003).

(Potentieel) problematisch eigen woningbezit in Vlaanderen1

1/ er is verondersteld dat er geen wijzigingen zijn opgetreden in de verhoudingen nadat de diverse geciteerde onderzoeken zijn opgeleverd
2/ dit zijn cijfers voor België; aandeel Vlaanderen is 56.4%, verdeeld volgens NIS huishoudens 2001
3/ voor alle nuances verwijzen we naar de oorspronkelijke teksten
4/ berekeningen I. Pannecoucke, OASeS-UFSIA
5/ 71% van alle huishoudens of 1.713.758 huishoudens (bron: SEP-UFSIA)
6/ is 4.95% van de eigenaars met afbetalingslast (op basis PsbH 1998)
7/ is 1,65% van de eigenaars met afbetalingslast (op basis PsbH 1998)
8/ is 1% van de eigenaars met afbetalingslast (op basis PsbH 1998)
9/ berekeningen P. Deboosere, Interface Demografie, VUB
10/ berekeningen F. Dekeulenaere, OASeS-UFSIA

Uitgangspunten voor een woonbeleid in een risicosamenleving

Uit voorgaande leren we dat eigen woningbezit voor een minderheid van de eigenaars niet zonder problemen is en dat de voorwaarden voor een stabiel eigen woningbezit steeds minder voorhanden zijn. Wat zijn hiervan de gevolgen voor het woonbeleid? Vooraleer we enkele aanzetten op een rij zetten, formuleren we de eindterm van het beleid, een basishouding en de implicaties daarvan. We gaan ook kort in op wat van een vrije woningmarkt te verwachten valt.
De eindterm van een woonbeleid is wettelijk gedefinieerd: het sinds 1993 grondwettelijk erkend recht op wonen en zijn verwoording in de Vlaamse Wooncode zoals door het Vlaams parlement goedgekeurd in 1997. Een huisvestingsbeleid is derhalve pas effectief als er voldoende woningen van voldoende kwaliteit zijn, die woonzekerheid bieden en zich in een aangename omgeving bevinden.

De basishouding hoort deze van een sociaal rechtvaardige maatschappij te zijn, wat in Rawlsiaanse zin betekent, dat de minstbedeelden het maximaal beter krijgen (Piryns, 2003) - wat zoals hierboven in beknopte termen is samengevat in België en Vlaanderen niet het geval is (zie ook Peeters & De Decker, 1997; De Decker, 2000). Het historische en huidige huisvestingsbeleid is dus niet sociaal rechtvaardig. Uit deze basishouding volgt eveneens dat het niet de taak van de overheid is om risico- en dus onzekerheidverhogende maatregelen te nemen. Daar wonen een basisbehoefte is, die bovendien veel meer inhoudt dan het hebben van een dak boven het hoofd (Sennett & Cobb, 1972; Rakoff, 1977), moet het voorzien van woningen zoveel mogelijk van de (arbeids)markt worden losgekoppeld. Een sociaal rechtvaardige huisvesting kan immers niet via de vrije markt gerealiseerd worden (een wereldwijde vaststelling). Het is een illusie om te geloven dat via de markt goed, betaalbaar en zeker wonen voor huishoudens met een laag inkomen kan worden bekomen (zie o.a. Barlow & Duncan, 1994).

‘Markets in general work best for the people with most money, and they work least well for the least well off’ (Malpass, 2003). De marktgerichte visie duwt, zoals Van Synghel (2003) stelt, de burger in de rol van consument. En zoals dat met consumenten gaat, hebben de kapitaalkrachtigen meer kans op kwaliteit dan wie met een karig inkomen het recht op wonen moet betalen. In Vlaanderen is tot op heden - in tegenstelling tot in andere Noordwest-Europese landen - in elk geval nooit een poging ondernomen om de band tussen wonen en werken door te knippen. Als gevolg daarvan haken de inherente ongelijkheidproducerende krachten van verschillende ‘markten’, namelijk de arbeidsmarkt (inkomen), de markt van de bouwgronden, de markt van de koopwoningen en de private huurwoningmarkt versterkend op mekaar in, met als resultaat dat er onder andere te weinig woningen worden geproduceerd om iedereen behoorlijk en betaalbaar te laten wonen.

Duurzaam eigen woningbezit

Eigen woningbezit is, zoals in de tabel overduidelijk aangetoond (zie ook Ford e.a., 2001; Doling & Ford, 2003), geen mirakeloplossing. Ook al is het zeer gewenst en schept het (gelukkig) voor een meerderheid van de eigenaars nauwelijks problemen, toch is vanuit beleidsoogpunt een andere houding dan ‘iedereen eigenaar’ gewenst. Een beter uitgangspunt is het principe van ‘duurzaam eigen woningbezit’. Eigen woningbezit is duurzaam als huishoudens die eigenaar worden, het ook kunnen blijven en als andere huishoudens over valabele woonalternatieven beschikken. Het is duurzaam als het niveau niet afhankelijk is van economische crisissen en als het de economische lange termijnontwikkelingen overleeft. Met andere woorden, wanneer een eventuele daling van het marktaandeel niet te wijten is aan economische cycli, hoge(re) interesten of stijgende werkloosheid, maar enkel aan tegenslag (ziekte, overlijden) of het resultaat is van vrije beslissingen. Eigen woningbezit is verder duurzaam als er geen overheidssubsidies vereist zijn om de stabiliteit en de betaalbaarheid ervan te waarborgen. Anders geformuleerd, huishoudens worden eigenaar op basis van een realistische inschatting van de eigen loopbaan en de eigen inschatting van de stabiliteit van hun relatie (eigen woningbezit is een kwestie van tweeverdieners; zie Meulemans e.a., 1996; Pannecoucke e.a., 2001) en niet omdat ze geen redelijk alternatief hebben (zoals bijvoorbeeld in Vlaanderen). Het is derhalve niet de taak van de overheid om eigen woningbezit op te dringen. Omdat eigenwoningbezit een zeer zware en langdurige financiële inspanning vergt en het verlies ervan niet alleen zware financiële, maar ook sociaal-psychologische consequenties heeft (Ford e.a., 2001). Ook al erkennen we de voordelen, toch mag een beleid niet disproportioneel in woningeigendom investeren als dit ten koste gaat van betaalbare huurwoningen. Hoe men het ook draait of keert, huren blijft voor vele individuen en gezinnen de eerste en de laatste keuze. Huren is, gelet op de levenscyclus of de tewerkstellingsstatus, bovendien vaak een aangepaste keuze (Hornburg, 2002).

Er zijn niet alleen vanuit het perspectief van de risico’s (van verlies) voor de individuele (potentiële) eigenaars argumenten om het principe van duurzaam eigen woningbezit als uitgangspunt te nemen. Ook vanuit maatschappelijk oogpunt vallen kanttekeningen te plaatsen. Een eerste kwam reeds zijdelings aan bod en heeft te maken met het effect van geïndividualiseerde eigendomsondersteunende subsidies op het bouwvolume. Het moet de Vlaming als blasfemie in de oren klinken, maar dergelijke subsidies zetten niet aan tot meer bouwen. De subsidies komen immers terecht bij die huishoudens die zonder tegemoetkoming ook wel zouden gaan bouwen. Er ontstaat aldus geen voldoende bijkomend woningaanbod om van slecht naar goed door te stromen, waardoor slechte woningen in gebruik moeten blijven.
Eigendomsondersteunende subsidies vertonen bovendien een inflatoir karakter. Doordat er meer geld op de markt komt dan logischerwijze te verwachten op basis van de performantie van de economie, drijven eigendomsondersteunde studies de prijzen op zodat de kloof tussen de kostprijs en de betaalbaarheid stijgt in plaatst van krimpt. Dit fenomeen is in de literatuur tot vervelens toe aangetoond en Meulemans & Willemé (1999) toonden aan dat dergelijke subsidies binnen de kortste keren door de inflatie worden teniet gedaan (wat trouwens ook bij de recente verlaging van de registratierechten is gebeurd).

Een volgend probleem met eigendomsondersteunende maatregelen is dat ze inherent asociaal zijn: gezien een huishouden over een voldoende hoog inkomen (het startkapitaal) moet beschikken om de stap te zetten, komen dergelijke subsidies in overgrote mate terecht bij huishoudens met bovenmodale inkomens. Dit geldt inzonderheid voor de belastingaftrek. De 10% hoogste inkomens rijven 30% van de fiscale voordelen binnen, terwijl de 10% laagste inkomens slechts 0.8% van de fiscale voordelen ontvangen (De Decker, 2000).
Een laatste maatschappelijke factor betreft het effect op de bereidheid tot verhuizen. Eigenaars zijn door de lange afbetalingsperiode immers weinig mobiel. Pendelen haalt het op verhuizen. Transactiekosten spelen hier een rol, maar meer nog de emotionele binding met de woning. De doorbraak van eigen woningbezit hangt trouwens nauw samen met vast werk en rooskleurige inkomensverwachtingen eigen aan de welvaartstaat. Deze condities kennen we vandaag niet langer: werkzekerheid is steeds minder evident en zekerheid van werkplaats nog minder.

Aanzetten voor een beleid in een risicosamenleving

Het lijkt paradoxaal, maar een beleid om in het verlengde van het principe van duurzaam eigen woningbezit de toegang tot eigen woningbezit niet te subsidiëren, impliceert geen keuze tegen eigen woningbezit. Integendeel. Het beoogt juist duurzaam eigen woningbezit. We durven zelfs stellen dat er zonder premies, goedkope leningen en fiscale voordelen, in Vlaanderen nauwelijks minder eigenaars zouden zijn. Onder andere omdat het inflatoire effect van de subsidies (mogelijkerwijze) zou zijn uitgeschakeld.
Betekent dit dat de overheid de eigendomssector blauwblauw moet laten? Neen. We zien wel degelijk ruimte voor flankerend beleid. Dit betekent in de eerste plaats dat een grond- en pandenbeleid, wat momenteel in Vlaanderen zeer marginaal is, moet worden uitgewerkt. Elke overheid voert een beleid inzake ruimtelijke ordening. Terecht. Dit komt er de facto op neer dat de gronden die voor (onder andere) woningbouw gebruikt mogen worden, worden ingeperkt. Als deze gronden bovendien in privé bezit zijn, dan is de voor de hand liggende consequentie dat deze overheidsdaad de grond- en woningprijzen doet stijgen (via het mechanisme van de communicerende vaten). Dit moet - vanuit het principe van duurzaam eigen woningbezit - worden gecounterd door een grond- en pandenbeleid (waarvoor de methoden en technieken legio zijn). De finaliteit is excessieve prijsstijgingen tegen te gaan. Een tweede potentiële maatregel betreft de ondersteuning van vernieuwbouw. Vele woningen zijn oud. Ze hebben structurele problemen of zijn niet aangepast aan de moderne woonstandaarden. Nieuwe eigenaars hebben daar geen schuld aan en er kan derhalve overwogen worden om de renovatie van (zonder steun) aangekochte woningen te subsidiëren. Een waaier aan technieken zijn beschikbaar (renovatiepremies, tussenkomsten in de rentelasten, goedkope leningen of fiscale stimuli).
Een derde maatregel betreft een loyale en universele verzekering tegen inkomensverlies. Het is immers, zo stelt o.a. de Nederlandse socioloog Burgers (2001), de primaire functie van de verzorgingsstaat steun en uitkomst in tijden van tegenspoed te bieden. In Vlaanderen bestaat een verzekeringssysteem. Onderzoek naar zijn effectiviteit, met het oog op een veralgemening lijkt op zijn plaats.

Ten slotte lijkt ons ook een bezinning over de huisvestingsfiscaliteit (inclusief een debat over het afschaffen van de fiscale korting op hypothecaire leningen) op zijn plaats. Met de verlaging van de registratierechten en het bevriezen van het kadastraal inkomen na vernieuwbouw zijn recent enkele marginale (en daardoor inefficiënte) maatregelen genomen. Tegelijkertijd blijft het BTW-tarief voor bijvoorbeeld nieuwbouw 21% hoog. Wonen is een basisbehoefte. Het is derhalve onethisch om die huishoudens die op eigen kracht aan die behoefte voldoen, via de fiscaliteit als melkkoe te gebruiken. Een grondig onderzoek is dan ook gewenst en de recente belastingshervorming kan ter zake als een gemiste kans worden beschouwd.

Uit dit alles volgt dat de core business van een huisvestingsbeleid erin bestaat om in goede en degelijke alternatieven te voorzien. Een agressiever huurbeleid is dus op zijn plaats. Dit houdt in de eerste plaats het drastisch verhogen van het aantal sociale huurwoningen in. Onderzoek heeft aangetoond dat er op zijn minst ongeveer 100.000 bij zouden moeten komen om de prioritaire nood te lenigen (Meulemans & Willemé, 1998 in een actualisatie van Meulemans, Geurts & De Decker, 1996). Indien alle nieuw gebouwde woningen uit de periode 1997-1998-1999 sociale huurwoningen zouden zijn, dan nog zou het ongeveer 4 jaar duren om het minimum minimorum te halen. Maar niet alle nieuw gebouwde woningen zijn sociale huurwoningen. De huidige Vlaamse regering heeft zich tot doel gesteld om 15.000 sociale huurwoningen te bouwen. Dit houdt een bouwproductie van 3.000 woningen per jaar in. Aan dat tempo wordt het huidige absolute minimum pas over 40 jaar bereikt…

Er moeten dus meer sociale huurwoningen komen. Maar het is ook niet realistisch te stellen dat een verhoging van de socialehuurwoningvoorraad de behoeften zal kunnen dekken op korte termijn. Wat kunnen we wel doen? Tussenkomen op de particuliere markt. Op deze markt is voldoende rendement voor de verhuurder en goed en betaalbaar wonen voor huishoudens met een laag inkomen, niet mogelijk zonder financiële overheidstussenkomst. Er zou, zoals is gebeurd, om die reden gepleit kunnen worden voor het verdwijnen van deze sector (Priemus, 1978; Whitehead, 1997). Maar dit is niet realistisch. De particuliere huursector is een blijver. We moeten dus andere wegen bewandelen.

Ten einde vat te krijgen op de particuliere huurwoningmarkt, bewandelt de Vlaamse overheid reeds twee zinvolle maar bescheiden wegen, namelijk deze van de huurdersbonden en de sociale verhuurkantoren. De huurdersbonden werden erkend in de hoop daarmee de positie van de kansarme huurder te versterken. De huurdersbonden verstrekken rechtshulp aan huurders bij huurgeschillen. Een echte socialisering van de particuliere huurmarkt ligt buiten hun terrein. Ze richten zich enkel op het verhogen van de weerbaarheid van de huurders. De tweede weg betreft de sociale verhuurkantoren (svk’s), die als bemiddelaar op de particuliere huurwoningenmarkt ageren. Ze bemiddelen tussen de eigenaars - die ze betaling van de huur en het onderhoud van de woning garanderen - en de huurders - die ze een betaalbare woning en desgevallend sociale begeleiding aanbieden. Eind 2000 beheerden 89 sociale verhuurkantoren 2.217 woningen.
Een derde maatregel betreft de introductie van een huursubsidie. De hierboven uitgewerkte argumenten en de argumenten die aangehaald werden bij de introductie van huursubsidies in het buitenland hebben ons voorbehoud ten aanzien van huursubsidies doen afnemen (De Decker, 1998). We stelden zojuist dat een substantieel op ‘bakstenen’ gericht beleid op korte noch op middellange termijn tot de realisatie van een voldoende ruime markt van goede woningen zal leiden. Zelfs als alle neuzen in dezelfde richting zouden wijzen en als gevolg daarvan er voldoende middelen zouden worden vrijgemaakt, dan nog is het instrumenteel-technisch niet haalbaar om op korte, zelfs niet op middellange termijn tot een vlot functionerende woningmarkt te komen. En ook de svk’s zullen het gat (op korte noch op lange termijn) niet helpen dicht rijden. De sociale verhuurkantoren mogen van een lumineus idee tot waardevol experiment zijn uitgegroeid, ook hun capaciteit blijft beperkt. En hun succes zal hoe dan ook blijvend afhangen van de steun van de overheid.
Vanuit een sociaal rechtvaardigheidsoogpunt is het echter niet vol te houden om enerzijds als een soort lot in de loterij degelijke en zeer betaalbare sociale huurwoningen toe te wijzen en tegelijkertijd de ogen te sluiten voor de vaak deplorabele condities op de particuliere huurmarkt. Er moet, in afwachting van de effecten van de gestage uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad, dus iets gebeuren op de particuliere huurmarkt. Zo komt een voorwaardelijk individueel huursubsidiesysteem in het vizier. De volgende oefening kan dan worden gemaakt.

Er wordt een ‘lokale referentiehuurprijs’ ingevoerd. Dit is een gemiddelde huurprijs op de particuliere huurmarkt, gedifferentieerd naar woningtype. De huurprijs staat in verhouding tot de kwaliteit van de woningen en wordt, om regionale verschillen te ondervangen, lokaal bepaald door een pool waarin vertegenwoordigers van verhuurders, huurders en ambtenaren zetelen. Wanneer eigenaars tot dit systeem toetreden1, kunnen zij - en zij alleen - genieten van subsidies voor de verbetering van hun woning. En enkel hun huurders kunnen genieten van een huursubsidie die in verhouding staat tot hun inkomen. Beide subsidies moeten verhinderen dat de woning na renovatie onbetaalbaar wordt. Zo wordt betaalbaarheid met kwaliteit verzoend. De registratie die noodzakelijkerwijs met een dergelijk systeem gepaard gaat, garandeert de eigenaar dat de huur wordt betaald en laat de overheid toe om aan kwaliteitsbewaking te doen.

De invoering van een dergelijk voorwaardelijk huursubsidiesysteem verhoogt de kans - weliswaar zonder absolute garanties - dat voor het woonbeleid ‘verloren’ of slechte woningen worden gerecupereerd. Ook is het op korte termijn minder duur dan het bouwen van nieuwe woningen. Meegenomen is bovendien dat een niet onbelangrijk neveneffect de afname van de druk op de rest van de markt - incl. de sociale huursector - is.

Tot slot

In België en Vlaanderen is het huisvestingsbeleid de facto steeds een restbeleid geweest. Het oplossen van de woonbehoeften werd - op enkele punten na de komma na - overgelaten aan het individuele huishouden. Daarmee maakte de overheid het slagen van haar ‘beleid’ willens nillens afhankelijk van het functioneren van de arbeidsmarkt. Doordat de markt (nergens ter wereld) voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een laag en onzeker inkomen zorgt (kan zorgen), wordt daar een prijs voor betaald: de Vlaamse woningmarkt is krap, duur, bevat zeer veel bewoonde slechte woningen en creëert armoede en achterstelling. De rekening wordt (uiteraard) betaald door ouderen, werklozen, éénoudergezinnen, alleenstaanden, vluchtelingen, laaggeschoolden, vooral huurders en uiteraard door mensen met een zwakke positie op de arbeidsmarkt.
In het verlengde van deze vaststellingen hebben we een aanzet gegeven voor een heroriëntatie van het woonbeleid. Eerder dan absolute waarheden, geven ze slechts een richting aan omdat ze best nog grondig worden bestudeerd. In elk geval houden de voorstellen een pleidooi voor een veel actiever ingrijpen van de overheid op de woningmarkt in. Ze bepleiten een actief en meer omvattend huurbeleid en een herziening van het subsidiëren van de toegang tot eigen woningbezit.

We staan dan ook zeer sceptisch tegenover de in Vlaanderen gangbare optie om eigenwoningbezit als dé enige, dé echte oplossing voor woonproblemen te zien. Met deze optie herbevestigt de Belgische en Vlaamse politieke elite recent de historische en feitelijke band tussen de woningmarkt en de harde wetten van de arbeidsmarkt. Met als gevolg dat als het op eerstgenoemde slecht gaat, dit onvermijdelijk consequenties heeft voor laatstgenoemde (welke verzekeringssystemen men ook introduceert). De basisbehoefte ‘wonen’ wordt aldus verheven tot risicovol gebeuren, zeker voor de kwetsbare groepen op de arbeidsmarkt. Het in stand houden of verhogen van risico’s voor de burgers lijkt ons inziens niet de taak van de overheid. Integendeel, haar primaire functie ligt, zoals de Nederlandse socioloog Jack Burgers (2001) terecht stelt, juist in het bieden van steun en uitkomst in tijden van tegenspoed.
Een woningvoorraad die voor een belangrijk deel aan de harde wetten van de markt onttrokken is, zorgt ervoor dat neerwaartse mobiliteit op de arbeidsmarkt niet automatisch leidt tot een neerwaartse mobiliteit op de woningmarkt. Zolang die woningmarkt kwalitatief hoogstaand is, woningen deels op grond van sociale overwegingen worden toegewezen en een eventueel inkomensverlies gedeeltelijk wordt opgevangen door uitkeringen en huursubsidies, vertalen tegenslagen op de arbeidsmarkt zich niet zo snel in negatieve wooncarrières. Sociaal rechtvaardig huisvesten is dan een belangrijke buffer tegen achterstelling. Het kan toch niet de bedoeling zijn om, zoals Mulder & Helderman (2002) stellen, huishoudens die eigenlijk willen huren zich als ‘noodkopers’ op de koopmarkt te laten begeven. Het gevaar is reëel dat noodkopers zich financiële verplichtingen op de hals halen die ze eigenlijk niet aankunnen. Eigendomsondersteunende maatregelen zullen van een ‘probleemhuurder’ nooit een ‘probleemloze eigenaar’ maken tenzij het daadwerkelijk de bedoeling is om de risico’s te individualiseren. Intussen zijn sociale huurders, zoals Pannecoucke e.a. (2001) vaststelden, behoorlijk tevreden over hun woning, hun buurt en hun buren… Wie wil hen dat ontnemen? En waarom eigenlijk?

Pascal De Decker
Socioloog en planoloog OASeS-UFSIA

Noot
1/ Idealiter zou dit, zoals Vanhove (1999) bepleit, een verplicht systeem moeten zijn. Maar we vrezen dat dit zeker in een eerste fase (o.a. politiek) niet haalbaar is.

Bronnen
- Barlow, J. & S. Duncan (1994): Success and failure in housing provision. European systems compared, Pergamon, Oxford.
- Brockmans, H. & G. Muelenaer (2002): ‘Te huur: kamers met kakkerlakken’, in: Trends, nr. 51, p. 46-56.
- Burgers, J. (2001): Honderd jaar zorgzaamheid, in: ‘De zegeningen van honderd jaar Woningwet anno 2001’, themanummer Geografie, jg. 10, nr. 3, p. 14-17.
- De Decker, P. (1998): ‘Huursubsidies? Neen, maar...’, in: Planologisch Nieuws, jg. 18, nr. 4, p. 337-345.
- De Decker, P. (2000a): ‘Wie geniet van de overheidsuitgaven voor wonen in Vlaanderen?’, in: Ruimte & Planning, jg. 20, nr. 1, p. 8-35.
- De Decker, P. (2002b): ‘Op weg naar een duurzaam woonbeleid? Hoe tegenwoordig blijft het verleden?’, in: Welzijnsgids - Noden. Wonen en woonomgeving, Afl. 44 (juni), p. 23-59.
- De Decker, P. (2002): ‘De huisvestingsval klapt dicht! Over wat huishoudens overhouden na het betalen van hun woonkosten en wat de overheid daaraan doet’, in: Ruimte & Planning, jg. 22, nr. 2, p. 119-140.
- De Decker, P. & V.. Geurts (2003): Home ownership: at risk in Belgium?, in: Doling, J. & J. Ford (eds.) (te verschijnen).
- De Decker, P. & I. Pannecoucke (2001): ‘Wonen’, in: Vranken, J. e.a. (eds.): Armoede en Sociale Uitsluiting, Jaarboek 2001, Acco, Leuven, p. 243-261.
- Deleeck H., Huybrechts J. & B. Cantillon (1983): Het Matteüs-effect. De ongelijke verdeling van de sociale overheidsuitgaven in België, Kluwer, Antwerpen.
- Doling, J. & J. Ford (2003, eds.): Globalisation and home ownership. Experiences in 8 European countries, Delft University Press, Delft (te verschijnen).
- Ford, J. e.a. (2001): Home ownership in a risk society. A social analysis of mortgage arrears and possessions, The Policy Press, Bristol.
- Heeren, V. & S. De Clerck (2002): ‘Goed wonen is een mensenrecht.’ Visietekst (www.cdenv.be).
- Hornburg, S. (2002): ‘Socioeconomic impacts of homeownership. Introduction’, in: Retsinas, N.P. & E.S. Belsky (eds): Low-income homeownership. Examining the unexamined goals, Brookings Institution Press, Washington, p. 375-380.
- Hubeau, B. e.a. (2002): Vijf jaar Vlaamse Wooncode: het woonbeleid (nog) niet op kruissnelheid, Die Keure, Brugge.
- Kemeny, J. (1995): From public housing to the social market. Rental policy strategies in comparative perspective, Routledge, London.
- Malpass, P. (2003): ‘Common market. Homelessness and vulnerability in Europe’, in: Roof, Jan-Febr., p. 40.
- Meulemans, B., Geurts, V. & P. De Decker (1996): De doelgroepen van het woonbeleid. Een analyse van de woonproblemen in Vlaanderen, Afdeling Woonbeleid, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Brussel.
- Meulemans, B. & P. Willemé (1998): Woonbehoeften in Vlaanderen, 1995-2010, Afdeling Woonbeleid, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Brussel.
- Mulder, C. & A. Helderman (2002): ‘Dertig procent huur blijvend nodig’, in: Rooilijn, jg. 35, nr. 3, p. 108-114.
- Pannecoucke, I., Van Dam, R., Geurts, V., De Decker, P., Goossens, L. & B. Cantillon (2001): ‘Profiel van de sociale huurder en subjectieve beleving van de realisaties van de sociale huursector’, rapport in opdracht van de Vlaamse Gemeenschap (PBO97/UFSIA86), OASeS/CSB, UFSIA, Antwerpen.
- Peeters, L. & P. De Decker (1997): Het woonbeleid in Vlaanderen op een tweesprong, EPO, Berchem.
- Piryns, P. (2003): ‘Talent is geen verdienste. Interview met Frank Vandenbroucke en Koen Raes’, in: Knack, 22-28 jan., p. 18-25.
- Priemus, H. (1978a): Volkshuisvesting; begrippen, problemen en beleid, Alphen aan de Rijn/Brussel.
- Rakoff, R.M. (1977): ‘Ideology in everday life: the meaning of the home’, in: Politics and Society, vol. 7, nr. 1, p. 85-104.
- Sennett, R. & J. Cobb (1972): The hidden injuries of class, Norton, New York.
- sp.a (2002): ‘Het Groot Onderhoud’, themanummer Doen, 11 jg., nr. 98.
- Van Dam, R. & V. Geurts (2000): ‘De bewoners van gesubsidieerde en niet gesubsidieerde woningen in Vlaanderen: profiel, woningkwaliteit en betaalbaarheid’, Berichten van het Centrum voor Sociaal Beleid, UFSIA, Universiteit Antwerpen.
- Van Damme, B. & S. Winters (2002): Naar een betaalbare huisvesting, HIVA-KU Leuven, Leuven.
- Vandamme, P. (2002): ‘Kwaliteitsbewaking: knelpunten’, referaat op de studiedag ‘Vijf jaar Vlaamse wooncode: het woonbeleid (nog) niet op kruissnelheid?’, UIA, Antwerpen, 17 dec.
- Vanhove, A. (1999): Wonen: meer markt dan zorg. Huursubsidie en sociale huur, in: Alert voor Welzijnswerk en sociale politiek, jg. 25, nr. 6, p. 48-69.
- Van Synghel, K. (2003): ‘Elk wonen is sociaal’, in: De Standaard, 22-23 februari, p. 15.
- Verhofstadt, G. (2002): De vierde golf, Houtekiet, Antwerpen.
- Whitehead, C. (1997): ‘Changing needs, changing incentives: trends in UK housing system’, in: Williams, P. (ed.): Directions in housing policy. Towards sustainable housing policies for the UK, Paul Chapman Publ., London, p. 7-21.

huisvesting - gelijke kansen - sociale bescherming

Samenleving & Politiek, Jaargang 10, 2003, nr. 4 (april), pagina 29 tot 43